משבר דיור? יש כאלה שיכולים להרשות לעצמם דירה חדשה כל שנה


ברק גרשוני   |  20.10.2015 / 14:06:01

משבר דיור? יש כאלה שיכולים להרשות לעצמם דירה חדשה כל שנה

כל זמן שעליית הריבית מתעכבת, 11 אלף מיליונרים ישראלים ממשיכים לחולל עיוותים בשוק הדיור ומרחיקים את מעמד הביניים מחלום הבעלות על דירה

דוח העושר העולמי סיפק הצצה אל מצב העושר בישראל והראה כי יש בישראל 88 אלף מיליונרים ו-17 מיליארדרים. לסוגיית ריכוז העושר בידי מעטים ישנן השלכות חברתיות רבות, המרכזית שבהן לדעתי היא ויכוח עמוק על האיזון בין קפיטליזם וחופש ההזדמנויות לבין סוציאליזם והדאגה לרווחה של הפרט ולרמת חיים הוגנת.

אולם קיימת תופעה נוספת שראוי לתת עליה את הדעת בתקופה הנוכחית והיא הנוכחות של אותם מליונרים כמשקיעים בשוק הדיור והפוטנציאל של התגברות התופעה על רקע העדר חלופות השקעה השוק ההון. תופעה זו זכתה לאחרונה להתייחסות במחקרים שונים (קישורים בסוף הטקסט).

דוח העושר מראה כי ישנה בישראל קבוצה של 11,000 מיליונרים שהונם הינו מעל 5 מליון דולר אשר רואים כיצד תשואת האפיק הסולידי בתיק ההשקעות שלהם הולכת ומצטמצמת בעוד שהשקעות הנדל"ן שברשותם מניבות תשואות הולכות ועולות ובתנאי מיסוי עדיפים מהותית, גם לאחר שינויי מס הרכישה האחרונים.

באופן טבעי משיקולים של בחירת השקעה שנראית הגיונית הם ייטו יותר ויותר ללכת אל שוק הדיור ולרכוש דירות, אשר נחשבות "נכס בטוח" ואשר "מחירן עולה מדי שנה". תהליך זה מועצם ע"י אפשרויות המינוף אשר פתוחות לכל משקיע נדל"ן ולכן גם השוואה של המיסים על הנדל"ן ושוק ההון לא תביא לנייטרליות בהחלטת ההשקעה. כך יוצא שהם עשויים להפוך לשחקן משמעותי יותר ויותר בשוק הדירות החדשות, המספק ביקושים יציבים לדירות, במיוחד באזורי הביקוש בהם תכנית "מחיר למשתכן" לא תשפיע מהותית ככל הנראה.

באופן הזה עלולות להתעצם שלוש תופעות: האחת, הביקוש לדירות יהפוך קשיח יותר מעצם קיומה של קבוצת רוכשים חזקה כזו בשוק ובהתאם הרגישות של שינויי המחיר בדיור תעלה. התופעה השנייה היא דחיקה החוצה מהשוק של רוכשי דירה ראשונה לצורכי מגורים בני מעמד הביניים, אשר נאלצים לנדוד אל "הפריפריה של המרכז" ולרכוש דירה למגורים רחוק ממקום מגוריהם המקורי, או שממתינים בצד כבר מזה שנים ורואים את חלום הדירה מתרחק ונותר רק בידי מי שידו משגת.

התופעה השלישית שנראה כי אנו מצויים כעת בשיאה הינה תהליך עלייה במינוף של רוכשי דירה ממעמד הביניים, בין אם מינוף פורמלי שמתבטא בנתוני המשכנתאות ובין אם מינוף מסוכן יותר (חברתית) שמגיע מקבלת הלוואות או מענקים מההורים על חשבון הפחתת העושר הפיננסי של ההורים וצמצום הבטחון הפנסיוני העתידי שלהם, על כל ההשלכות החברתיות של פעילות זו.

לעזרה לילדים ברכישת דירה נהוג לקרוא בשפה כלכלית "העברה בין דורית של הון". העברה זו מבורכת במקרה שלהורים אכן יש הון להעביר הואיל והיא יוצרת תופעה שמגדילה שוויון בעצם העברת נכסים מבעל הון מבוגר אל מספר צאצאים. הבעיה היא שלמרבית ההורים אין הון משמעותי מלבד הדירה שבבעלותם וחסכונות פנסיוניים והם בכל זאת נותנים כסף שאין להם ובכך מקריבים את הביטחון הפיננסי העתידי שלהם לטובת דירה לילד.

חשוב לשים לב שברמה התיאורטית, בעוד שהזוגות (הכבר לא כל כך) צעירים בני מעמד הביניים נפרדים לשלום מחלום הדירה הראשונה באזור גוש דן, אותה קבוצת מליונרים יכולה להרשות לעצמה רכישת דירה חדשה להשקעה כמעט מדי שנה מבלי לפגוע בהון העצמי (בהנחה של צמיחת עושר שנתית של 3% על 20 מיליון שקלים מתקבלים 600 אלף שקל שהם הון עצמי מספיק לדירת 4 חדרים במרכז שעלותה 1.8 מיליון שקל). למותר לציין שחלק ניכר מאותם מיליונרים הינם בעלי הון הגבוה משמעותית מהמספרים שהצגתי וביכולתם לרכוש בנקל יותר מדירה אחת מדי שנה.

וכך, ככל שהמצב של עליית מחירי דירות בשילוב ריבית אפסית בתיקי ההשקעות יימשך, תמשך גם הסטת הכספים של עשירי ישראל לאפיק הנדל"ן והמשמעויות שעלולות להיות לכך הן עצומות. מספיק שכל אחד מאותם 11,000 מיליונרים יחליט באמת לרכוש דירה אחת להשקעה מדי שנה, הרי שהם יהפכו לכ-20% מסך הביקוש השנתי בישראל לדירות חדשות שעומד סביב כ-53,000 לפי דוח הלמ"ס מאוקטובר 2015.

עידוד הביקוש הזה, לא במעשה, אלא מעצם הותרת הריבית אפסית ובהעדר עשייה ממשלתית אפקטיבית בענין, יעמיק את העיוותים בשוק הדיור ויחמיר אותם יותר ככל שעליית הריבית תתעכב. מאידך, אם וכאשר הריבית תעלה סביר שנראה נטיה של פלח משקיעים זה דווקא לממש את ההשקעה בדירה ולעבור להשקעות הון אחרות ולשחרר לשוק דירות .  

בינתיים, חלום רכישת הדירה הראשונה לדור שלם של מעמד הביניים הולך ומתרחק.

 

"ממגורים לנדלן - השלכות של הצטברות העושר בידי מעטים על שוק הדיור" – שלמה סבירסקי , ירון הופמן דישון - מרכז אדוה ספטמבר 2015

דוח מצב המדינה - פרק שוק הדיור בישראל 2014 - דר' נועם גרובר - מרכז טאוב.

תגובות




הכותבים/המסוקרים הינם עובדי/מועסקים ע"י אלומות בית השקעות. אלומות בית השקעות, ו/או חברות בת ו/או גופים קשורים ו/או הכותבים/המסוקרים עשויים למכור ו/או לקנות ו/או להחזיק בניירות ערך ו/או הנכסים הפיננסיים הנזכרים במצ"ב, לרבות באמצעות נכסים ובמכשירים פיננסים שונים וכיו"ב. אין לראות באמור בהודעותיו של הכותבים/המסוקרים הנ"ל משום הצעה ו/או המלצה לביצוע פעולות ו/או ייעוץ השקעות ו/או שיווק השקעות ו/או ייעוץ מכל סוג שהוא לרכישה ו/או מכירה ו/או החזקה של ניירות ערך ו/או נכס פיננסי המתוארים בהן או בכלל, ו/או של ניירות ערך ו/או נכסים פיננסים אחרים כלשהם ו/או המלצה להשקעה באפיקים ספציפיים ו/או כללים כלשהם. יובהר כי, תיתכן זיקה בין הכותב לבין נכסים ו/או מכשירים פיננסים. המידע המוצג הינו לידיעה בלבד ובשום אופן אינו מהווה תחליף לייעוץ מקצועי המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם, וכל העושה שימוש בו, עושה זאת על דעת עצמו ועל אחריותו בלבד.

דף הבית
תחומי פעילות

תיקי השקעותקרנות נאמנותניהול עושר משפחתישירותי איתותיםאלומות הון-ליין

אודות

אודות אלומותחברי הנהלהגילוי נאותתנאי שימוש (רשימת תפוצה)

זירת תוכן

מחקר ואסטרטגיהגיליון תחזיותבלוגיםניהול כספי ציבור וניהול סיכוניםאלומות בתקשורת

צור קשר

צור קשרפניות הציבורדרושים



תיקי השקעות

נעים להכיר - הצוותיתרונות ניהול תיק באלומותהמוצרים שלנופילוסופיית השקעות ניהול תיקים בפיקוח הלכתי

קרנות נאמנות

נעים להכיר - הצוותקרנות נאמנות

ניהול עושר משפחתי

אודות ניהול עושר משפחתימה כולל השירותשלבי העבודההיתרונות הגדולים שלנו:

המומחים של אלומות סוקרים ומנתחים עבורכם את שוק ההון
הירשמו עכשיו!


טבלת הסבר פרופילי חשיפה
שיעור השקעה מרביחשיפה למניותחשיפה למט"ח
0%00
עד 10%1A
עד 30%2B
עד 50%3C
עד 120%4D
עד 200%5E
מעל 200%6F

(!) - הוספת סימן קריאה משמעה כי הקרן עשויה ליצור חשיפה לאג"ח שאינו בדירוג השקעה. אג"ח שאינה מדורגת בדירוג השקעה : אג"ח קונצרנית ו/או אג"ח שהנפיקה מדינה שאינה מדינת ישראל, שאינה מדורגת או שהיא מדורגת בדירוג נמוך מ- (BBB-) או מדירוג מקביל לו".